DNB: Woningprijzen dalen in 2023, herstel verwacht in 2025

Vooruitzichten voor de woningmarkt in Nederland tonen aan dat De Nederlandsche Bank (DNB) een neerwaartse correctie verwacht van 5,1 procent in de huizenprijzen gedurende heel 2023 in vergelijking met het voorgaande jaar. Deze bijstelling is lager dan de eerdere voorspelling die in december vorig jaar werd gedaan. Voor 2024 wordt eveneens een daling voorspeld, maar met een lichtere afname van 3,8 procent ten opzichte van dit jaar. DNB voorspelt echter dat de huizenprijzen na deze periode zullen stijgen.

Volgens het scenario van DNB zal de woningprijs eind volgend jaar naar verwachting ongeveer 10 procent lager zijn dan het hoogtepunt in 2022. Gezien de sterke stijging van de woningprijzen in de afgelopen jaren, is dit een relatief kleine daling. Hoewel DNB erkent dat dalende prijzen een risico kunnen vormen voor huishoudens, is de verwachting dat de afkoeling van de woningmarkt niet zal leiden tot financiële stabiliteitsrisico’s.

Lagere huizenprijzen door stijgende rente

De afkoeling van de woningmarkt manifesteert zich in een afname van transacties en lagere prijzen. Deze ontwikkeling kan voornamelijk worden toegeschreven aan de gestegen hypotheekrente. Terwijl je in juni vorig jaar nog een hypotheek kon afsluiten met een rentevaste periode van 10 jaar tegen 2,88 procent, schommelt deze rente nu rond de 4,02 procent. De hogere maandelijkse kosten die hieruit voortvloeien, leiden tot minder financiële ruimte bij het kopen van een woning.

Er wordt verwacht dat de hogere renteniveaus niet snel zullen veranderen, hoewel de gemiddelde hypotheekrente in de afgelopen weken licht is gedaald. Centrale banken, zoals de ECB, hebben de belangrijkste rentetarieven de afgelopen maanden herhaaldelijk verhoogd in de strijd tegen inflatie. Het beheersen van de sterke prijsstijgingen, die duidelijk merkbaar zijn bij het doen van boodschappen, blijkt een uitdaging te zijn.

Woningprijzen verwacht te stijgen in 2025

Na 2024 verwacht DNB een herstel van de woningprijzen. Dit herstel zal in 2025 nog steeds een lichte stijging van 0,2 procent laten zien. Het herstel van de inkomens van huishoudens is met name de reden voor deze verwachting. Daarnaast zijn er nog andere factoren die de woningprijzen ondersteunen:

• Lage werkloosheid: De werkloosheid is op een historisch laag niveau. Hierdoor hebben veel mensen een baan en heeft een relatief groot aantal huishoudens voldoende inkomen om een eigen woning te kopen.
• Beperkte nieuwbouw: De bouw van nieuwe woningen verloopt moeizaam. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) vreest dat er dit jaar ongeveer 6,5 procent minder nieuwbouwwoningen worden opgeleverd in vergelijking met 2022. Volgend jaar zal de daling zelfs nog groter zijn, met een afname van 8 procent. In plaats van de gewenste 100.000 woningen zullen er slechts 66.000 woningen worden gebouwd. Dit is aanzienlijk minder dan nodig is om aan de vraag te voldoen. Het gebrek aan aanbod zorgt voor een bodem onder de huizenprijzen.
• Overwaarde van woningen: Ondanks de dalende woningprijzen hebben sommige woningeigenaren overwaarde op hun huidige woning. Deze overwaarde kan worden gebruikt bij de aankoop van een volgende woning, wat het effect van de gestegen hypotheekrente kan compenseren.

Redenen voor lagere nieuwbouw en vertraging in de bouw

DNB wijst op de vertragende effecten van stikstofregels op de nieuwbouw van woningen. Een belangrijk aspect is dat projectontwikkelaars te maken hebben met stijgende bouwkosten. Zowel bouwmaterialen als financiering voor nieuwbouwprojecten zijn duurder geworden. Bovendien staan potentiële kopers niet meer in de rij om zich in te schrijven voor nieuwe woningen, waardoor het risico op tijdelijke leegstand voor projectontwikkelaars toeneemt.