Woningmarktanalyse 20232024: cijfers en kansen
De Nederlandse woningmarkt blijft complex en dynamisch. Recente cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars en Brainbay geven interessante inzichten over de status van de woningmarkt in 2023. Daarnaast kijken we naar de impact van de aankomende veranderingen in hypotheekregels.
Huidige stand van zaken
Het totaaloverzicht van de woningmarkt toont een stijging van 13,6% in het aantal verkochte woningen ten opzichte van het vorige jaar. Daarbij is de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter met 6,2% toegenomen, wat neerkomt op een transactieprijs van €3.933 per vierkante meter. Een opvallende verschuiving is de looptijd van het aanbod, het aantal dagen dat een huis te koop staat, dat is nu 84 dagen, wat een stijging van 71,8% betekent.
Daarbij zien we een zorgwekkende trend in de verhouding tussen het aantal beschikbare woningen en het aantal transacties, die wordt aangeduid met de krapte-indicator (KI). In november 2023 stond deze op 1,9, wat betekent dat er slechts 1,9 woningen beschikbaar zijn per transactie. Wat de beperkte keuzemogelijkheden voor woningzoekenden laat zien.
Dat is een opvallende paradox. Hoewel het lijkt alsof er meer woningen beschikbaar zijn, blijven ze langer op de markt. Een schijnbare kans die wordt tenietgedaan door een onbalans tussen de vraagprijs en de gemiddelde koopsom. Er staat best het een en ander te koop, maar in een prijsklasse waar juist niet voldoende vraag is.
Veelgestelde vragen over de woningmarkt
Is overbieden verleden tijd?
Nee, we zien vooral woningen in een hogere prijsklasse op de markt. De vraag en het aanbod sluiten niet goed op elkaar aan, wat de krapte-indicator beïnvloedt. Bij het veel gevraagde onroerend goed is overbieden nog steeds aan de orde.
Kunnen we stellen dat verkopers hun woning overschatten?
Nee, dat ook niet. Ik denk eerder dat we kunnen concluderen dat de grotere (lees duurdere) woningen blijven hangen in de markt. Tot voor kort kon je groter gaan wonen door de lage rente, maar wel tegen dezelfde lasten. Dat doen mensen nu niet meer zo snel. De prijs is hiervoor een belangrijke motivator. Uiteindelijk worden deze woningen wel verkocht, maar de doorlooptijd is nu wel verdubbeld.
Welke kansen zie je in de veranderende regels van 2024?
Ondanks de huidige krapte kun je als woningzoekende kansen benutten op het gebied van slim onderhandelen bij de aankoop. En in vroeg stadium al contact zoeken met een hypotheekadviseur en een makelaar die kan begeleiden bij de aankoop en onderhandeling. Daarnaast kun je overwegen om je huidige woonhuis te verduurzamen.
Aankomende wijzigingen in leennormen (2024)
Per 1 januari 2024 ondergaan de leennormen voor hypothecair krediet veranderingen. Minister Hugo de Jonge kondigde aan dat huishoudens meer leenruimte krijgen voor de aankoop van een energiezuinig huis en voor het verduurzamen van de eigen woning.
Een belangrijke wijziging is dat de leenruimte nu wordt gekoppeld aan het energielabel van de woning. Dit betekent dat er meer kan worden geleend voor het verduurzamen van woningen met lagere labels, waarbij besparingen op de energierekening worden verwacht.
Ook oud-studenten zien veranderingen in de berekening van de impact van studieleningen op hun maximale leenruimte. In plaats van te kijken naar de oorspronkelijke omvang van de studielening, wordt nu gekeken naar de actuele lasten van de lening, waardoor extra aflossingen beter worden meegenomen.
Alleenstaanden met een inkomen van minstens €28.000 kunnen vanaf 2024 aanvullend €16.000 lenen, waardoor ze meer financiële ruimte hebben bij het kopen van een woning.
Aanvullende regels in 2024 en kansen
In de wijzigingsregeling hypothecair krediet 2024, vastgelegd door de overheid, worden de leennormen voor 2024 gedefinieerd voor het verstrekken van hypotheken. De leenruimte wordt afhankelijk van het energielabel van de woning, waarbij voor woningen met energielabel E, F of G de leenruimte kan verkrappen, maar voor woningen met een beter energielabel kan worden vergroot.
Het actuele termijnbedrag van de studielening heeft invloed op de leenruimte, en extra leenruimte is beschikbaar voor alleenstaanden met een inkomen hoger dan €26.000.
Hypotheekverstrekkers moeten ook rekening houden met het toekomstig verwacht inkomen en vermogen op AOW-leeftijd van de consument indien de consument binnen tien jaar na aanvraag van de hypotheek de AOW-leeftijd bereikt.
De kansen voor kopers liggen in het benutten van nieuwe leenmogelijkheden, waaronder extra financiering voor verduurzaming en de mogelijkheid voor alleenstaanden om aanvullend te lenen.
Ook de verruiming van de startersvrijstelling biedt kansen. Waarbij de NHG grens weer omlaag gaat en dus meer ruimte biedt voor een passende financiering.
Conclusie
Met de dynamische woningmarkt in het vooruitzicht, is het cruciaal voor aspirant-kopers om niet alleen de cijfers te begrijpen, maar ook de aankomende veranderingen in leennormen en de inzichten. Het vinden van de juiste balans tussen woonwensen en financiële risico’s is essentieel. Door je goed voor te bereiden, professionals te betrekken, en gebruik te maken van nieuwe leenmogelijkheden, kunnen kopers zich in 2024 effectiever positioneren op de markt.
