Hypotheekrenteaftrek: hoe werkt het?
Iedereen die geld leent bij een hypotheekverstrekker betaalt daar een bepaald bedrag voor: de zogenaamde hypotheekrente. De hypotheekrenteaftrek is een financieel voordeel dat bedacht werd om het aankopen van een woning aantrekkelijker te maken. Deze aftrek houdt in feite in dat je de betaalde rente op je hypotheek van je belastbaar inkomen af kunt trekken, weliswaar onder bepaalde voorwaarden. Het resultaat is dat je als woningeigenaar een lager officieel inkomen hebt en dus ook minder belastingen betaalt. Hieronder lees je meer over de werking van de hypotheekrenteaftrek, wat het inhoudt en welke voorwaarden er bestaan.
Het financieel voordeel van de hypotheekrenteaftrek
De hamvraag in verband met de hypotheekrenteaftrek is natuurlijk: hoeveel levert het je op? Dit hangt uiteindelijk af van je eigen inkomen. Hoe meer je verdient, hoe groter het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek. Je trekt de rente immers af aan eenzelfde tarief als de percentuele belasting van je inkomen.
Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek kan van je inkomen afgetrokken worden door het in Box 1 van de Belastingaangifte te plaatsen, namelijk inkomen uit werk en woning. Het aftrekbare deel van je rente is voor een groot stuk afhankelijk van:
- De rente die je betaalt
- Je eigen inkomen
Houd er rekening mee dat je altijd te maken krijgt met een fiscale bijtelling, het zogenaamde eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat men toevoegt aan je inkomen als je huisbezitter bent. De hoogte ervan is afhankelijk van de WOZ-waarde (Waarde van een Onroerend Zaak) van je woning zelf.
Daarna wordt er een belastingaftrek doorgevoerd, waaronder de hypotheekrenteaftrek en aftrekbare lasten die noodzakelijk zijn geweest voor de aankoop van de woning. Door het eigenwoningforfait en de belastingaftrek bij elkaar op te tellen, betaal je als woningeigenaar uiteindelijk minder belastingen.
De Wet Hillen
Het kan gebeuren dat je meer belastingen betaalt op je inkomen, wanneer je geen of weinig rente betaalt. Dit is het geval als je een kleine eigenwoningschuld hebt (de eigenwoningschuld is lening die je hebt afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of renoveren van je woning) en het eigenwoningforfait hoger ligt dan de berekende belastingaftrek.
Wanneer er sprake is van een kleine of geen eigenwoningschuld, heb je als woningeigenaar hoe dan ook recht op aftrek, zoals beschreven in de Wet Hillen. Doorgaans is deze aftrek even hoog als het verschil tussen de aftrekbare kosten – zoals de rente – en het eigenwoningforfait. Dit is een belangrijk element bij de belastingaangifte, waardoor je op het einde geen belastingen betaalt op het eigenwoningforfait van je woning.
De hypotheekrenteaftrek en aftrekbare kosten
Zodra het eigenwoningforfait is bijgeteld, is het de beurt aan de hypotheekrenteaftrek. Belangrijk om te weten is dat je die rente enkel mag aftrekken van je eigenwoningschuld. Daarbij bestaan er ook specifieke voorwaarden met betrekking tot de datum waarop je je hypotheek hebt afgesloten:
1. Een hypotheek afgesloten na 1 januari 2013
Wanneer je een annuïtaire of lineaire hypotheek hebt afgesloten na 1 januari 2013, heb je recht op een hypotheekrenteaftrek. Daarbij gelden speciale aflosregels als het de eerste keer is dat je een hypotheek hebt afgesloten na die datum:
- De maximale looptijd van de hypotheek is 30 jaar
- Het moet gaan om een lineaire of annuïtaire hypotheek
Aflossingsvrije hypotheken vallen met andere woorden dus buiten deze regeling!
2. Een hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013
In het geval dat je een hypotheek hebt afgesloten voor je woning vóór 1 januari 2013, mag je gebruik blijven maken van de aftrek op je hypotheek voor de jaren die nog overblijven.
Deze regeling wordt ook wel het overgangsrecht genoemd. Het houdt in feite in dat je voor jouw persoonlijke situatie geen rekening hoeft te houden met de aflossingsregels van de nieuwe richtlijn.
Die regels worden echter wel van kracht wanneer:
- Je de woning verbouwt en een hogere hypotheek aanvraagt
- Je gaat verhuizen en een nieuwe of hogere hypotheek nodig hebt
Let op: Het overgangsrecht vervalt wanneer je je huidige woning verkoopt en dan een andere woning of appartement huurt, zonder dat je ten laatste in het volgende kalenderjaar een nieuwe woning koopt en dus ook een nieuwe eigenwoningschuld afsluit.
De aftrekbare rente en bijkomende kosten
De hypotheekrenteaftrek is een goed hulpmiddel voor woningeigenaars om minder belastingen te betalen. In tegenstelling tot wat velen denken, hoeft het echter niet per se te gaan om afgetrokken hypotheekrente.
Het is namelijk ook mogelijk om rente van andere lopende leningen af te trekken, wanneer die betrekking hebben op en deel uitmaken van de eigenwoningschuld. Goede voorbeelden zijn:
- Rente op een lening voor het renoveren of onderhouden van de woning
- Kosten in verband met het afkopen van erfpachtrechten
- Bemiddelingskosten voor de hypotheek
- Oversluitkosten voor overschakeling naar een andere hypotheekaanbieder
- Notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte
- NHG (Nationale Hypotheek Garantie) aanvraagkosten